时隔20周年回归，《哈利·波特》系列电影近日连续两周上座率第一。热度高涨之下，吸引了一大批魔法学校“新生”入学。
位于伦敦的国王十字车站，引来了世界级人流。这里是JK罗琳笔下通往哈利波特魔法世界的大门——九又四分之三站台。
耗时8年、斥资5亿英镑新改造的伦敦国王十字火车站，连接欧洲之星超级枢纽，由Thomas Heatherwick一手操刀的Coal Drops Yard购物中心，从工业时代的卸煤场蝶变为伦敦中心城区的新商业地标。
新消费加上年轻力，是城市更新的另一维度。调研组观察到，超级中心枢纽站由交通枢纽转型人流磁石，其背后是一场由火车站改造撬动的商业更新。开发商以特殊商业补贴机制，吸引年轻人扎堆创业，潮流艺术商铺蔓延，谷歌欧洲总部入驻，老城区的商业价值一路飙升。
毋庸置疑，广州是一个天然具有消费基因的城市。从千年商都到国际消费中心城市，是广州在商业更新的“二次创业”。
当下的城市更新与之前快速的爆发式发展已然不同，不再是成片的大结构布局，而是要“对症下药”，在城市里找到重要“穴位”，从而实现城市功能和品质的提升。
今年通过改造规划方案的广州火车站与伦敦国王十字车站之于城市的区位相同、功能一样、产业形态类似，值得借鉴伦敦经验，让老城区成为年轻人与时尚的“枢纽”。
“商业广州”的迭代，从来是“千年商都”广州过往每一次迭代的重要驱动力。在城市更新之外，广州需要正视另一篇文章：商业更新。
伦敦国王十字车站。资料图片
火车站：城变之眼
在伦敦国王十字街区，繁忙的车站身后，是保留了维多利亚时代棕色砖墙建筑肌理的商业街区，坐落着全球最负盛名的时装设计学院中央圣马丁、Google全新的欧洲总部。摄政河畔，清一色的年轻面孔与鲜活的商业气息扑面而来。
150多年前，国王十字车站是作为英国煤炭运输的枢纽而诞生。到了20世纪80年代，煤炭业被英国抛弃，国王十字的名字逐渐与失业、犯罪联系在一起。
尽管身处伦敦市中心，但长久以来，这里除了火车站一无所有。一下车，人们便匆匆改换其他市内交通工具，前往伦敦市区内更繁华的区域。
伦敦国王十字区复兴的转机，来自城市“新枢纽”的建设。
21世纪初英法海峡隧道连接，欧洲之星（连接英国、法国、比利时的高速铁路）线路在国王十字区设立枢纽站，国王十字街区的更新工作也随之启动。
2012年，耗费5.5亿英镑的国王十字火车站改造完工，与2007年整修改造后的圣潘克拉斯火车站接通。加上原有的6条地铁线路，国王十字成了英国最大、最重要的综合交通转运站，每年来往的乘客数量高达5700万人次，包含了形形色色的游客、日常通勤者、城市居民等。
综合枢纽站点带来的庞大人流量，被视作国王十字街区更新最大的财富。让片区不止是人流的中转站，也是围绕“人流量”打造人们停留、交流、创造甚至工作生活的活力场所。
伦敦国王十字车站。资料图片
在日本东京新宿区，以新宿火车站为核心，通过11条地铁、轻轨等将新宿、池袋和都中心联系，强化核心枢纽地位，使得其由最初的交通城镇发展成为东京城市副中心，并诞生了繁华的商业区、大型企业总部和高等院校集聚区。
东京新宿、伦敦国王十字街区、上海虹桥、香港西九龙……几座世界名城都有一个共同的选择：尝试以火车站作为“棋眼”，来走通老城更新这盘棋。
在国内，火车站一直被视为城市更新的代表，这是少有的与城市名字相结合的公共设施，承载了市民城市生活的记忆，更是了解许多城市的首站和重要标志。
当城市从增量发展转变为存量发展后，大规模建设也悄然变化。最显著的就是以“站城融合”为特征的铁路改造模式兴起，新建铁路开始引入既有城区中心。
改革开放以来，熙攘往来的人货贸易经由广州火车站流转，形成人流、物流、商流、资金流等“引力场”，增强了广州的全球资源配置能力。广州以铁路枢纽布局，引导各类要素流动汇聚，拉开城市发展格局，构筑融入世界的“通道”，推动枢纽流量逐步转化为经济增量。
这意味着枢纽绝非独善其身的交通站点，更需要依托广袤的经济腹地和深厚的产业基础，构建起枢纽经济生态圈。
新商业：人气之源
新的商业机制，如磁石般吸引着人流与资本，是重塑枢纽街区活力之源。
查尔斯·狄更斯的笔下，写尽了维多利亚时代伦敦的冰冷。
他在1836年出版的书信集《博兹特写集》中这样描述：“在你艰难地向国王十字街走去······又没有门开着可以走进去的地方，因此除了继续向前走，别无他法。”
狄更斯不知道的是，那个让他在伦敦晨雾中“别无他法”的目的地，如今会有如此热闹的商业场景。
伦敦艺术大学的入驻是这个庞大的更新计划得以实现的基石。
位于十字街区中心位置的粮仓大楼，是伦敦艺术大学所在地，它由包括中央圣马丁在内的6个学院组成，也是全欧洲规模最大的艺术院校。
城市更新要和年轻人保持“对话”，让年轻人理解城市、爱上城市、为城市停留。
纵观国王十字街区的更新过程，街区之所以能重塑活力，关键密钥在于其探索的“经济自生长”模式。
奥雅纳工作人员Carina告诉调研组，街区开发商在规划时设计一些小型空间，通过商业补贴机制，以极低的价格供艺术学生按月租赁，鼓励本土社区创业，从而打造丰富的内生产业动力。
Carina认为，从长远看增加投入是值得的。“把地块打包卖出很容易，但我们的长期计划是希望能让本土社区受益更多。”
作为世界四大时装设计学院之一的中央圣马丁艺术学院在片区公共空间常年举办学生作品展览、艺术表演，并孵化了一批小众品牌商铺，让片区成为与众不同的城市中央活力区。
街区内，包含商务、文化、艺术的多元社会氛围，是对顶级科技公司致命的吸引力。谷歌先后多次斥巨资将英国办公地点设在这里，Facebook也紧随其后，租下了三栋写字楼。
伦敦国王十字街区商业片区。陈思勤 摄
在顶级科技公司的带动下，众多中小型科技公司，甚至是创业公司慕名而来，街区形成了科技产业生态圈。一时间，国王十字街区土地价值大幅跃升，办公室的租金从2010年时低于伦敦市中心平均值48%，到2022年时高于平均值19%。
城市发展过程中，存在着一种连锁反应。
此外，今日登陆科创板的N西高院(西高院)首日也表现出色，截至午间收盘，其涨幅近50%。据悉，西高院为电气设备检测领域企业，实际控制人为国务院国资委，同时其业绩也表现出色。今年一季度中，公司营收同比增长58.28%，归母净利润同比增长近253.8%，其中，扣非净利润同比增长523.83%。公司表示，与上年同期相比，其产能得以恢复，下游市场景气度提升。
楼房、街道、天桥、树木，这些生长在城市里的元素本就有相互增进、补充价值的状态，一个好的城市更新理念，应该是通过给一个地方引入新的商业元素，并激发动态效应、链式反应，带动片区持续更新。
在深圳南头古城的更新改造中，主理人品牌、设计师建筑成为新面孔，甚至孵化出了本地从无到有的青年文化、原创品牌，这是对深圳整座城市创新商业活力的触发。
在广州永庆坊旧城改造的漫长周期里，从危房拆迁、保护建筑回收、骑楼街修缮，一直到个个鲜活又接地气的品牌、商业门店进入，成为了恩宁路的“新字号”。
社区共创是商业更新的核心价值，体现于年轻消费者也是新消费应用场景的参与者。他们不再是置身之外的，而真正成为了本土商业的建构者。
从“六普”到“七普”数据来看，成都、长沙等新一线城市青年人口(15-34岁)增长率分别高达37.76%、30.20%，较广州高出约8.53、0.97个百分点，显然，广州对年轻人的吸引力还有较大的增长空间。
旧建筑：交融之所
旧建筑，是城市历史符号与新兴元素的交融之所，催化着老城区商业更新的城脉、商脉融合。
中央圣马丁艺术学院的教学楼，由三个谷仓仓库拼合而来；运河边极具艺术氛围的开放公共空间储气罐公园，保留了支撑废弃储气罐的铸铁钢架，成为了片区的景观地标。
城市的过去，即历史中心区，是一种需要保留下来的城市符号。伦敦国王十字街区约有20座历史建筑，通过植入新功能成为购物中心、院校、办公空间等，重新拥有了“第二生命”。
这些重生的历史符号，是伦敦城市中心复兴的缩影。
1999年“伦敦城市复兴规划”提出，“一个知识经济的时代正在到来……这也是我们重新定义城市的机会”，并强调“要让人口和就业回归主城区”。
“伦敦国王十字街区通过吸引年轻人，催生了一系列的改变，并为这一区域创造了价值。”伦敦大学巴特莱特建筑学院教授、伦敦金融城总设计师皮特·瑞思认为，城市中心应当是充满生机的、喧闹的、多变的，以吸引年轻人为主。
伦敦国王十字街区。资料图片
城市中心，是一个图腾式的商业消费地标。
巴塞罗那22@街区，距离老城区最繁华的商业中心，步行500米，这里的市民每天出行有三分之一的时间依靠步行，因此吸引了大量科技企业、年轻群体。
20多年前，美国建筑师Ben Wood受邀请打造了上海新天地，改变了中国在快速城市化进程中对待老建筑的态度，在展开新一轮商业更新时，更引入上海时装周、跨年倒计时、天地世界音乐节等一系列文化活动，凝聚人群打造可持续的时尚商业生态，让年轻人回到城市中心。
观察广州老城区的商业模式，仍是以上下九、江南西、北京路等传统商业街区为主导，由于缺乏高品质的消费空间，导致消费品牌吸引力一般，高品质商业空间如广州太古汇（100亿）、正佳广场(约80亿)、广州天河城(近60亿)均位于天河。
曾经，这些历史街区是城市在商贸往来中，舶来文化和本土人文的融合，如今演变成新浪潮和慢流速的交汇。
城市化进程进入“下半场”，向存量争取增量，增的应该是高质量、高附加值的，盘活长期存放、闲置着的土地和物业。另一方面，规模化开发会使得许多旧城的历史文化肌理消逝在建设中，衍生了无数边界与边界间的消极场所。
理想的老城区商业更新方案，是把被遗忘的历史档案保存、传承，植入新“触媒”，培育出可持续的人文营造、商业创新。
城市更新激活的不仅是空间和场地，在商业更新的浪潮中，目光所向，是城市符号的延续与商业中心的回归，这是千年商都的另一条赛道。
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