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伍江，联合国环境规划署—同济大学环境与可持续发展学院院长、长三角可持续发展研究院院长、超大城市精细化治理研究院院长，上海市城市更新及其空间优化技术重点实验室主任，上海市城市更新专家委员会副主任，上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护专家委员会副主任，上海市政府决策咨询特聘专家，曾任上海市规划与国土资源管理局副局长、同济大学常务副校长。
当前，中国不少城市尤其是超大特大城市陆续步入存量型发展阶段，城市更新成为城市建设改造的主要模式。城市为什么要更新？因为城市是一个鲜活的生命体，城市更新就是持续不断的常态化的生命活动。
在过去相当长的一段时间里，城市建设以大拆大建为主。这种手术式的大规模更新改造模式，导致诸多“城市病”的产生。从客观规律上说，增量型发展阶段是城市的初步建设阶段，存量型发展阶段是城市的维护和提升阶段。就城市发展的全生命周期而言，增量型发展阶段是短期的、非常态化的，而存量型发展阶段是长期的、常态化的。
城市更新，毫无疑问会带来新的市场机遇，但不应拔苗助长，过早过大地放大市场回报期待。要避免通过城市更新继续原有的“土地财政”机制，也要防止“存量建设用地”无序释放。
党的二十届三中全会提出“建立可持续的城市更新模式和政策法规”。在我看来，“可持续”意味着更加“有机”。城市更新走出可持续新路，需要在“有机”上下更大功夫。
适度宽容非正式空间，避免在更新中犯“洁癖”
持续完善和优化城市功能，提高城市服务能力和空间品质特别是公共服务功能和公共空间品质，体现城市的人民性，是城市更新的根本目的，也是城市的根本价值所在。
第一，激发城市的空间活力。
在城市规划和服务资源配置上，应突破传统的“公共服务配套”观念，适当提高公共服务设施的冗余度。服务是可供选择的，而不是被指定的。在城市更新中，重点是通过老旧居住区更新改造解决人民群众的急难愁盼问题，填补城市公共服务的低洼区。特别要正视老龄化时代的到来，加大力度推进适老性改造；正视城市空间的公平正义问题，推进中低收入阶层住宅供应体制改革。
这里想强调一点，城市管理中应谨慎对待“城市美化”。城市不是用于展示的景观布景，而是真实的生活场景。城市面貌不应简单追求“整洁”与“统一”等，而要尊重并珍惜烟火气和市井味，适度宽容非正式空间，激发城市的空间活力。
第二，推动既有生产空间向新型生产空间转变。
今天，特别需要加强对新型城市经济生产活动空间需求的研究，以城市有机更新推动既有生产空间向新型生产空间的转变。比如，注重各类经济技术园区的“城区化”，通过加强生活服务设施建设和适当兼容居住空间，提高产城融合水平。
第三，博物馆式的保护不应是城市历史文化传承的主要方式。
城市是人类文明高度发展的产物，城市本身也是人类的重要文化产品。城市历史文化遗产保护和历史文化延续，最重要的是激发历史空间的当代活力。在最大限度保存历史文化信息的前提下，根据“最小干预原则”进行细心修复与适度的适应性改造。
在保护延续城市历史风貌的前提下，可进行必要的小尺度提升性改造或小规模针灸式改造，特别是针对提升基础设施服务水平的隐蔽性改造。在历史街区保护工作中，原有功能的延续与新功能转换都应得到鼓励，传统材料工艺延续与新技术应用都应得到提倡。
第四，不仅要体现当下需求，更要符合可持续发展需求。
在加强城市绿地系统规划建设时，要尊重和保护好既有的绿化和植被；在加强城市绿化管理时，既要注重出于美化目的的植物配置，也要注重植物的生态综合效应与碳汇效应。
加强城市水系保护与治理，特别要尊重既有水系的流通性，在条件允许的情况下适当恢复城市历史水系，并加强土地的保水性与透水性，提升城市滨水空间的公共效应和生态效应。
在有限的土地资源条件约束下，有必要加强城市生态空间的系统性和网络性，兼顾城市生态空间的集中与均衡分布。既要在城市周边加强郊野森林和生态绿地建设，也应在城市更新中适当增加城市中心地区的小型街头绿地和“口袋公园”。
第五，不断提高城市韧性即抗风险能力。
城市更新的另一个重要任务是不断提高城市韧性，即抗风险能力。生命安全与生活安全是城市美好的基本底线，应优化提升规划建设标准，健全城市防灾设施体系和紧急状态应对机制、避难系统，提高抗击各类灾害的能力。
加强精细化管理，建立具有足够弹性应对能力的城市更新机制
在城市有机更新的全过程中，政策制定、规划设计、实施管理及运营治理应该是一个闭环，前后相互咬合。知道怎么建设，却不太关注后面的维护，更不关注运营效益，是不应该的。很多历史文化遗产之所以变得破旧，一个重要原因就在于没有好好维护。从这个意义上说，精细化管理是实现城市有机更新的基本路径。
首先，适应城市更新要求的市场机制必须尽快建立起来。
大规模快速粗放型发展模式中的经济自我平衡做法，并不适用于小地块更新项目。我们为什么不可以将眼光放宽一点、放长一点呢？在更大范围和更长周期寻求投资回报平衡，探索跨地块、跨项目、跨地域、跨时间、跨领域的利益统筹机制。
可探索自上而下和自下而上相结合的更新机制，鼓励民间资本投入，建立多元化的保护和更新基金及投资回报环境。改变原来主要由政府或开发商作为单一开发主体的模式，鼓励包括市民个人在内的多元化开发主体，鼓励所有权或使用权所有者按照规划要求参与更新改造，探索城市更新区域内房屋产权盘活机制，允许使用权转产权、产权抵押和交易，进而建立“政府—市场—市民—社会”共同治理机制和“规划者—建设者—运行者—管理者—需求者”相互协同机制，真正实现共建、共享、共治。
其次，加强法规制度、标准规范等建设。
在错综复杂的城市更新项目中，原来似乎合理的各种规定可能变得不太适用了，应根据城市更新的新形势及时修订甚至重订。比如，鼓励用地的混合和复合，给予住宅用地和公共设施用地之间、商业用地和办公用地之间的兼容和转换的空间；建立适用于城市保护和更新区域特殊要求的规划技术规定和建设标准，涉及间距、日照、消防、抗震等方面的各种规定都应根据城市更新的特点重新制定。
再次，形成完整管控体系。
城市管理不仅要对各种建设行为进行有效管控，也应对非建设行为即对城市的日常维护实行有效管控。事实上，城市空间环境品质的改善和常态化有机更新，在很大程度上取决于对各城市空间要素的日常管理与维护。
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在规划基础上，有必要针对现有管理规则对历史街区各物质空间要素提出一套统一、全面、可行、可用于日常管理的控制规则，从而形成从规划建设到日常管理导则的完整管控体系。
随着科技水平的不断提高，技术对于城市更新的加持作用越来越明显。持续的技术创新，可为城市更新提供源源不断的支撑。
一是推动规划编制技术创新。
要进一步加强与上下游的贯通与衔接，充分体现后续城市运行维护的管控要求，并针对无建设行为或微量建设行为作出正确预判、提出规划指引。同时，要留下足够的弹性空间，以应对未来城市空间微观层面上功能不断调整与变化的需要。
在城市有机更新中，规划的角色应越来越多地从结构性宏观空间布局转向针灸式的准确点位判断，找到城市各种需要更新的部位和内容，并作出更新时序的安排。对于将会大量出现的微观层面的微小尺度更新活动，应制定出原则明确又弹性灵活的管控规则，为社区和市民自我更新提供引导。
二是加快工程技术创新。
城市更新更多地表现为在既有城市上建设城市，面临更为复杂的技术要求，需要加快工程技术创新，特别是针对城市自然生态环境和历史人文环境敏感脆弱地区的适应性工程技术创新。
针对城市更新工程中空间狭小、环境复杂和保护要求高等空间强约束难题，工程施工与运营同时空立体交叉等时间强约束难题，上海成功实现了超低净空大承载力灌注桩施工技术、零距离围护结构施工技术以及既有建筑平推逆作、移位顺作、原位逆作技术等一系列关键技术创新。
但从整体上说，在成片历史街区的更新改造中，行之有效的保护维护修缮技术仍是短板；在城市更新中的绿色低碳适应性技术的研发上，需要探索创新的路也还很长。
三是充分发挥数字网络、人工智能等新技术作用。
城市的生命力表现在无时不在、从不间断却又不易察觉的新陈代谢之中。城市的生命力既表现在战略性的空间布局与建设引领、城市能级的持续提升上，也体现在细小尺度、微观层面上的积极应对与活力激发上，有时更体现在非预见性的、自发的和时常涌现的自然更新过程之中。就此而言，城市更新的机制应该具有足够的弹性应对能力。
要建设与完善城市全要素、全过程精细化数字化管理系统安全配资公司，让数字技术和人工智能深度参与城市体检和城市运营监测。上海正在积极建设数字孪生管理系统，为城市有机更新中的精细化管理打下重要技术基础。